深圳楼市潜伏的巨大危机正在以雷霆之势袭来，楼市的“冰川世纪”正在逼近，剧烈震荡将会在2008年的冬季发生，第四季或将成为深圳地产的“崩溃季”。那时，楼市生态圈将暗无天日，一片黑暗，正常的市场生态链将崩溃，即便是品牌地产、领头羊“恐龙”也会遭到沉重打击。所谓，倾巢之下无完卵。

据数据统计，2008年1-6月，住宅销售面积154.25万平方米。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在300万平方米左右，下半年预计可以销售150万平方米左右。然而另一方面，截至目前为止，深圳一手房可销售面积约为510万平方米，接近48000套；同时，2008年下半年全市将有近300万平方米新盘入市，其中宝安至少有17个新盘总推货量约1万套、150万平方米，龙岗的新盘入市量保守估计约100万平方米，约1.4万套，包括龙岗中心城、布吉、坂田、坪山、坪地、平湖等区域在内。

这意味着深圳楼市下半年实际住宅需求量乐观估计在150万平方米左右，而住宅市场供应方面保守估计大约为800万平方米，年底深圳住宅可销售库存将达到650万平方米，大约是2008年全年实际需求的两倍。如果按照2008年全年的销售速度，需要两年时间24个月来消化。显然，深圳楼市与全国市场一样自去年10月以来发生了根本逆转，即由资本冲动刺激型转为真实需求预期决定型，由投资投机需求转为刚性需求。也就是说，供需平衡在投机投资的掩盖下一度如脱缰的野马，有多少钱就可以消化多少房子；但是目前楼市又回到了供需平衡的时代，需求而且是真实需求来决定楼市的供给与价格，这里面还必须剔除掉刚性需求观望情绪而导致的购买行为的延缓对成交量的负面作用。

我们永远不要低估了心理上的“羊群效应”，即市场预期的上涨永远高于真实的涨幅，市场预期的下跌用于比实际的跌幅更惨。实际上，目前深圳楼市成交低迷很大程度上是市场观望心理的直接结果。市场观望的后面是消费者信心的缺失。对深圳楼市而言，全年有三次极为重要的机会可以影响消费者信心，即五一黄金周、奥运会和十一黄金周，其中奥运会后效应的作用是负面的。

那么，深圳开发商显然错过了五一黄金周这个极好的机会，降价方面并没有进行到底，成交方面只是比4月有所回升而把成交高点的的机会让给了3月。尽管，我一直认为奥运会对深圳楼市的直接影响非常有限，至少比北京要小的多；但是奥运会前后对资本、资产价格以及心理层面的影响则是巨大的，而且具有恐慌性的蔓延性，这会越过地产的区域阻隔。也就说，奥运会后中国的人民币资产，其中最为典型的股市、楼市将严重缩水，大量国际资本将撤出中国，事实上7月15日已经有研究机构称6月份外出增量中“不能解释部分”出现191亿美元的净流出，创历史新高，已经出现了资本撤离现像。那么，在奥运后效应的影响下，我们可以预料深圳楼市的十一黄金周也将烂在田野上，购房者信心将再度落空而不是重建，将无力回天。

深圳楼市“冰川世纪”的某些预兆已经非常明晰，比如7月4日开通的深盐第二通道对盐田楼市的带动作用几乎可以用“雷声大雨点小”来形容，其实际的效果远远低于预期的价值。也就说，目前情况下任何利多的信息都无用，任何利空的信息将被放大利空，在市场上蔓延。那么，深圳楼市唯一可以期待的撬动力就是刚性需求，资本驱动、价值投资、片区投资价值、深港一体概念都将淡出市场视野，成为无用功。

现在我们不妨来分析一下深圳刚性需求与楼市危机四个圈层危机的关系，四个圈层分别是特区内，近郊包括龙华、宝安中心、布吉等片区，远郊包括西乡中心、龙岗中心区等片区，边缘地区包括坪山、坪地、平湖、观澜、松岗、沙井等区域。根据笔者掌握到的数据，目前深圳楼市刚性需求主要表现为三个特征：第一，低价格是第一决定因素；第二，各区域均以90平米以下产品成交最多；第三，生活、工作的可达性、便利性、现实性。综合以上三个特征，我们再来具体看一下2008年上半年销售面积排名前十楼盘，他们分别是深业·新岸线3期、荔山公馆、熙龙湾、金地梅陇镇、万科城、鸿荣源禧园、第五园、旭景佳园、阳光海、公园大地。这些楼盘几乎全部集中在龙岗、宝安两区，而且基本都处在深圳各大关口附近的二线拓展区内，他们不仅低单价、低总价，而且在生活工作可以便利达到的区域内。因而，深圳近郊地产在目前市场行情下将大行其道，也是最安全的区域，而龙岗中心和西乡中心等楼盘密集以及特区内大户高单价楼盘将长期处在小户不良的状态也是风险最大的区域。其中坪山、坪地、平湖、观澜、松岗、沙井等深圳边缘地区由于开发量有限以及本地购买力尚未完全激活，可能还有一定市场；但是远郊地带的龙岗中心和西乡由于前几年的开发商本地购买力几乎已被消化，又加上生活工做的不便利性，可能面临全线崩盘。

如果说以上分析是建立在深圳楼市微观层面的分析，那么接下来我在从下半年宏观经济层面来分析其对深圳楼市的影响。其一，最近美国金融市场又有了新的危机，美国最大的两家住房抵押贷款融资机构房地美与房利美危机再次对中国金融机构形成“冲击波”，再次提醒防范金融危机的重要性。不可避免地，中国经济也会随着“两房”冲击波而放缓，房地产市场也将经历动荡。另外一个方面，随着过去几周中国高管马不停蹄的调研、学者专家的出谋划策、中央经济形势会议的召开，国家已经在“控通胀”与“保经济”之间做了选择，宏观调控下一步已经基本明朗：“紧”货币、“宽”财政。具体到房地产行业，银监会主席刘-明康坦言：虽然房贷违约、断供数量明显增加，但银监会仍要求商业银行严格执行房贷政策；重点支持“首套房”等真实住房需求的的借款人，严格执行“二套房”有关增策规定；不得亿各种理由放弃二套房贷政策约束，严格杜绝“分期首付”“零首付”等违规行为。

因而，目前深圳楼市如果再没有各种政策影响下，比如救市或者继续压制楼市的话，其更多地将是开发商与刚性需求者之间的一场心理战。继续选择观望对目前的购房者而言无疑是上上之选，更何况开发商面临的微观与宏观条件都在继续恶化，那么购房者无疑将是这场心理战中的胜利者。正如那些为高房价变化的专家所言年轻人买不起还可以租房那样，真实的刚性需求也许还有机会停留；但是对于地产商而言，一旦市场竞争加剧，资金链断裂，也许就会遭遇“冰川世纪”恐龙灭绝的命运。